Купить квартиру в Израиле — цены, вторичное жильё, Хайфа, Тель-Авив, Ашкелон

Обзор состояния и динамики цен на рынке недвижимости

Рынок жилой недвижимости Израиля в период с 2024 по 2025 год переживает сложный этап трансформации, характеризующийся переходом от многолетнего периода стремительного роста к фазе стагнации и даже незначительного снижения цен. Этот сдвиг обусловлен совокупностью факторов, включая значительное повышение ключевых процентных ставок, экономические ограничения со стороны центрального банка и общая геополитическая неопределенность. Анализ показывает, что после роста цен на 14,7% в 2022 году и 7,3% в 2024 году , рынок столкнулся с серьезными вызовами. В октябре 2024 года наблюдалось умеренное увеличение цен на 6,2% в годовом исчислении, однако уже в июле 2025 года индекс цен на жилье опустился до 601,40 пункта по сравнению с 602,60 в июне . Это стало четвертым месяцем подряд снижения, которое привело к общему падению на 1,1% с начала года .

Одним из наиболее ярких свидетельств спада является резкое падение объемов продаж. В июне 2025 года было продано всего 5844 квартиры, что является минимальным показателем за более чем 20 лет и на 29% меньше, чем за аналогичный период 2024 года . Снижение затронуло как первичный, так и вторичный рынки: продажи новостроек упали на 46%, а вторичного жилья — на 16% . Во втором квартале 2025 года среднемесячное снижение продаж составило 1,6%, при этом на первичном рынке оно было более выраженным (-2,8%), а на вторичном — небольшим (-0,7%) . Эти данные указывают на то, что рынок находится в фазе «покупателя», где возможны существенные скидки, оцениваемые экспертами до 10–15% по сравнению с пиковой стоимостью 2023–2024 годов .

Вместе с тем, на фоне общего спада сохраняется высокая дефицитность жилья, которая достигла 200 000 квартир в 2023–2024 годах при ежегодном строительстве около 48 000 новых объектов, что значительно ниже необходимого балансового уровня в 60 000 единиц . Эта ситуация создает уникальную экономическую парадоксу: дефицит предложения сочетается с резким падением спроса и цен. Результатом этого является рекордный уровень непроданного нового жилья. К концу января 2025 года на рынке оставалось около 77 650 квартир, которые не были проданы . При текущих темпах продаж их распродажа может занять почти 24 месяца (23,7), что является беспрецедентным показателем . Лидирующие позиции по количеству нераспроданных объектов занимают Тель-Авивский (+31,6% от общего числа) и Центральный (+24,1%) округа, где сконцентрировано 43% всех непроданных квартир страны .

Средние цены на квартиры по стране также демонстрируют эту двойственную картину. С одной стороны, они остаются на высоком уровне: в первой половине 2025 года средняя цена квартиры составила 2,27 миллиона шекелей, а для квартир с 3,5–4 комнатами — около 2,36 миллиона шекелей . Однако с начала 2025 года наблюдались региональные колебания. Если в Хайфе цены выросли на 2,2% в первом полугодии, то в Тель-Авиве они снизились на 3,6% . В Иерусалиме же цены за тот же период фактически остались на прежнем уровне . Таким образом, хотя абсолютные значения цен остаются высокими, их динамика стала крайне неравномерной и во многих случаях негативной, что выгодно отличает этот период от предыдущих лет.

Экономическая нагрузка на покупателей продолжает расти. С марта 2022 по июнь 2025 года средний ежемесячный платеж по ипотеке при финансировании 70% стоимости вырос на 42% . В июле 2025 года этот платеж достиг 10 242 шекелей, что составляет около 40% от дохода средней семьи . Общий объем выданных ипотечных кредитов превысил 10 миллиардов шекелей . Эти цифры наглядно демонстрируют, что высокие процентные ставки оказывают прямое давление на платежеспособность населения, что, в свою очередь, является одной из ключевых причин спада на рынке.

Сравнительный анализ городов: Тель-Авив, Хайфа и Ашкелон

Рынок недвижимости Израиля сильно дифференцирован по регионам, и выбор города для покупки жилья имеет решающее значение для инвестора или будущего владельца. Наиболее информативные данные доступны для трех крупных городов: Тель-Авива, Хайфы и Ашкелона, каждый из которых представляет собой уникальный набор характеристик, связанный с ценой, спросом и перспективами развития.

Тель-Авив остается лидером по ценам и инвестиционной активности. Стоимость жилья здесь является самой высокой в стране. В начале 2024 года средняя цена четырехкомнатной квартиры составляла от 2,8 до 3,2 млн шекелей . По другим данным, трешка площадью 66 кв. м в том же году стоила 3,2 млн шекелей . К августу 2025 года средняя цена квартиры выросла до 4,3 млн шекелей . Однако первое полугодие 2025 года принесло неожиданное изменение: цены в городе снизились на 3,6% . Вторичное жилье демонстрирует еще более заметное падение: с февраля по июнь 2025 года количество сделок снизилось на 20% . Тем не менее, спрос сохраняется в престижных районах. Например, в районе бывшего аэропорта Дов стоимость квадратного метра превышает 70 тыс. шекелей, а в северном Тель-Авиве — более 60 тыс. шекелей . Рост цен на элитные апартаменты с видом на море может достигать 25 000 долларов США за квадратный метр . Высокий спрос поддерживается удаленкой, которая увеличила потребность в квартирах с офисными помещениями на 15% . Спрос также поддерживают релоканты и репатрианты, особенно в таких районах, как Германская колония и Катамон .

Хайфа, второй по величине город страны, предлагает более сбалансированную картину. Стоимость жилья здесь значительно ниже, чем в Тель-Авиве, что делает его привлекательным для широкого круга покупателей. В начале 2024 года средняя цена стандартной квартиры составляла 1,3–1,7 млн шекелей . По другим данным, за 115 кв. м в Хайфе можно было заплатить 1,3 млн шекелей (~376,6 тыс. долларов США) . В июле 2025 года средние цены на трехкомнатные квартиры в различных районах Кармеля варьировались от 1,9 млн шекелей в Неве-Шеанан до 4,8 млн шекелей в Французском Кармеле . В целом по городу средняя цена квартиры оценивается в 2 млн шекелей . В отличие от Тель-Авива, где цены падают, в Хайфе в первом полугодии 2025 года они выросли на 2,2% . Этот рост обусловлен несколькими факторами: дефицитом новых проектов в центре, программой реновации Haifa 2030 и стабильным спросом со стороны релокантов и репатриантов . Ожидается дальнейший рост цен в престижных районах Хайфа до 5% к концу 2025 года . Кроме того, повышенный спрос на жилье с бомбоубежищами (мамад) после событий осени 2023 года также способствует устойчивости рынка .

Ашкелон и другие южные города представляют собой нишу более доступного жилья. Средняя цена квартиры в Ашкелоне оценивается примерно в 1,6 млн шекелей . Застройщики активно развивают эту территорию, предлагая готовые квартиры по цене около 1,2–1,4 млн шекелей . Важно отметить, что Ашкелон демонстрирует один из самых высоких темпов роста цен в стране. За последние пять лет стоимость жилья здесь выросла на 55–65% . Этот рост связан с притоком репатриантов, развитием инфраструктуры и стратегической важностью города. Хотя информация по Ашкелону в предоставленных источниках ограничена, общая тенденция на юге страны также положительная: в первом полугодии 2025 года цены выросли на 0,6% . Для сравнения, Беэр-Шева, другой крупный южный город, также демонстрирует рост: в 2024 году цены здесь выросли на 19% .

Юридические аспекты и процедура покупки для иностранцев

Процесс покупки недвижимости в Израиле для иностранного гражданина, хотя и открыт, требует строгого соблюдения установленных процедур и знания специфики законодательства. Ключевым моментом является структура землепользования в стране: около 93% земли государственная, а 7% — частная . Иностранцы могут свободно покупать недвижимость на частной земле, однако большинство участков находится в собственности государства и управляется Israel Land Authority (ILA) . При покупке государственной земли иностранец получает долгосрочный договор аренды на срок 49 или 98 лет с правами, практически идентичными правам собственника, включая право передачи наследникам . Это позволяет иностранным гражданам комфортно владеть жильем без получения вида на жительство .

Процедура покупки состоит из нескольких обязательных шагов. Она начинается с определения цели покупки и подбора подходящего объекта через риелтора . После этого необходимо получить израильский налоговый номер (Teudat Zehut), открыть банковский счет и подать официальное предложение (оферту) продавцу . Следующим критически важным этапом является юридическое оформление сделки с помощью лицензированного израильского адвоката, который проверяет историю объекта и юридическую чистоту сделки (due diligence) . Адвокатские услуги являются обязательными и стоят от 0,5% до 1,5% от стоимости жилья, включая НДС . После подписания окончательного контракта, чтобы защитить свои права, покупатель должен зарегистрировать в государственном реестре «Табу» предостерегающую запись (Cautionary Note) .

Финансирование сделки для иностранцев имеет свои особенности. Максимальное покрытие ипотекой («машканта») составляет 50% от стоимости объекта . Это означает, что первоначальный взнос должен составлять не менее 50% . В качестве альтернативы наличным средствам иностранцы могут использовать средства, находящиеся на их банковских счетах за границей, которые должны быть переведены в Израиль . Наличными денежными средствами можно расплатиться только за 10% от стоимости объекта (с 1 января 2019 года), остальная сумма должна быть переведена по банковскому переводу . Процентные ставки по ипотеке в 2025 году варьируются от 3% до 5% .

Налогообложение является еще одним важным аспектом. При покупке иностранец платит налог мас-рехиша (Мас Рехиша), который зависит от стоимости объекта и статуса покупателя.

• Обычные покупатели: Стандартная ставка налога составляет 8–10% от стоимости объекта .

• Репатрианты: Получают значительные льготы. При покупке первой квартиры стоимостью до 1,97 млн шекелей налог составляет 0,5%, а для квартир стоимостью до 6 млн шекелей — 5% . Эти льготы действуют в течение 7 лет после репатриации .

• Иностранцы: Ставки налога на покупку для иностранных граждан, не являющихся репатриантами, не указаны в предоставленных источниках, но они, очевидно, соответствуют стандартным ставкам для обычных покупателей.

При продаже недвижимости физическими лицами взимается налог мас-шевах (Мас Шевах) на прирост капитала по ставке 25% от разницы между ценой продажи и ценой покупки . Однако эта ставка не применяется, если квартира продается не чаще одного раза в четыре года или является первой в собственности продавца . Также важно отметить, что приобретение жилья не дает автоматического права на получение вида на жительство . Для тех, кто планирует проводить сделку дистанционно, возможно использование VR-туров и видеозвонков, а для совершения сделки за рубежом — оформление доверенности (Power of Attorney) .

Финансовые обязательства и дополнительные расходы при покупке

Помимо основной стоимости квартиры, покупатель в Израиле сталкивается с рядом дополнительных расходов и постоянных финансовых обязательств, которые необходимо учитывать при планировании покупки. Эти затраты формируют полную стоимость владения недвижимостью и напрямую влияют на бюджет будущего владельца.

Одним из главных дополнительных платежей является налог на покупку, известный как Мас Рехиша. Его ставка варьируется в зависимости от стоимости объекта и статуса покупателя. Как правило, он составляет 8–10% от стоимости квартиры . Однако для репатриантов предусмотрены значительные льготы. При покупке первой квартиры в Израиле репатриант может заплатить налог по сниженной ставке. Например, для квартиры стоимостью до 1,97 млн шекелей ставка составляет 0,5%, а для квартиры стоимостью до 6 млн шекелей — 5% . Это делает покупку жилья для репатриантов значительно более выгодной. Для обычных покупателей разница в налоге может быть существенной: при покупке квартиры за 2,5 млн шекелей репатриант заплатит около 37,9 тыс. шекелей налога, в то время как обычный покупатель — от 83 до 85 тыс. шекелей .

После заключения сделки возникают ежемесячные обязательства. К ним относятся:

1. Муниципальный налог (Арнона): Это ежегодный налог, который выплачивается муниципалитету и зависит от рыночной стоимости жилья. Средний размер Арноны в месяц составляет около 200 шекелей, но может варьироваться от 500 до 1500 шекелей в зависимости от города и площади квартиры . Этот налог является постоянной статьей расходов для любого владельца недвижимости.

2. Платежи на содержание дома (Ваад байт): В многоквартирных домах собственники обязаны ежемесячно вносить взносы на обслуживание общего имущества (лифты, крыши, двор). Размер этих платежей может сильно различаться: от символических сумм до более чем 1000 шекелей в месяц .

3. Ипотечные платежи: Это основная статья расходов для большинства покупателей. Как уже отмечалось, в 2025 году средний ежемесячный платеж по ипотеке при финансировании 70% и сроке 20 лет достиг 10 242 шекелей, что составляет около 40% от среднего семейного дохода . Такая высокая нагрузка делает покупку жилья недоступной для многих семьям и является одной из причин спада на рынке.

4. Налог на доходы от сдачи в аренду: Если квартира сдается в аренду, доход от нее облагается налогом по ставке 31% для физических лиц . Однако существует порог, до которого доход не облагается налогом (до 5070 шекелей в месяц), а для лиц старше 60 лет ставка снижена до 10% .

Ниже представлена таблица, обобщающая ключевые финансовые аспекты покупки жилья в Израиле.

Таким образом, финансовая картина при покупке жилья в Израиле является многослойной. Она включает в себя не только высокую стоимость самого объекта, но и значительные дополнительные сборы и постоянные ежемесячные обязательства, которые вместе формируют общую стоимость владения и требуют тщательного планирования.

Перспективы рынка и ключевые факторы влияния

Прогнозы на израильский рынок недвижимости на 2025 год и далее носят противоречивый характер, что отражает сложность текущей ситуации. С одной стороны, аналитики прогнозируют замедление роста и возможное снижение цен, что обусловлено высокими процентными ставками и общим экономическими ограничениями . С другой стороны, фундаментальные факторы, такие как дефицит жилья и стабильный приток репатриантов, создают условия для долгосрочной стабильности и потенциального восстановления рынка.

Ожидается, что в 2025 году рынок будет находиться в фазе «покупателя», что может привести к появлению скидок в диапазоне 10–15% на вторичном рынке . Министерство финансов прогнозирует сохранение низкого уровня продаж до конца года . Однако есть и более оптимистичные взгляды. Прогнозы от Leader Capital Markets предполагают возможный возврат иностранных инвесторов и рост в строительном секторе в 2025 году, что может частично компенсировать текущий спад . Кроме того, эксперты отмечают, что дефицит жилья в 200 000 квартир и строительство около 48 000 новых единиц в год несовместимы друг с другом, что теоретически должно в долгосрочной перспективе поддерживать цены .

На рынке недвижимости действует несколько ключевых факторов, которые будут определять его дальнейшую динамику. Главным из них является политика Банка Израиля. Введение ограничений на популярные схемы отсрочки платежей, такие как «20–80», привело к резкому сокращению числа сделок, особенно в городах, где эта схема была широко распространена, например, в Нетании . Это показывает, что рынок чувствителен к изменениям в условиях ипотечного кредитования. Увеличение базовой ставки Банка Израиля до 4,5% (на май 2025 года) и последующий рост ипотечных ставок до 4-5% годовых напрямую повлияли на платежеспособность покупателей . Долговой коэффициент, ограничивающий сумму кредита до 33–40% от чистого дохода, также является сдерживающим фактором .

Второй важный фактор — это геополитическая обстановка. Неопределенность, связанная с военной ситуацией, привела к снижению интереса со стороны иностранных покупателей. Их чистые покупки в октябре 2024 года снизились на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года . Однако этот же фактор, в частности события осени 2023 года, вызвал повышенный спрос на жилье с бомбоубежищами (мамад) во всех регионах страны, что стало временным, но мощным драйвером для части сегмента рынка .

Третий фактор — это внутренние демографические и экономические тенденции. Продолжающийся приток репатриантов является стабильным источником спроса на жилье, особенно в северных и южных городах, таких как Хайфа, Ашкелон, Беэр-Шева . Рост населения в Израиле составляет 1,8% в год . Еще одна важная тенденция — это распространение удаленной работы, которая охватывает около 30% работников страны в 2025 году . Это увеличивает спрос на квартиры, оборудованные для работы, и снижает зависимость от расположения жилья вблизи офиса, открывая возможности для покупки в менее дорогих, но комфортных районах.

В конечном счете, израильский рынок недвижимости находится на перепутье. Короткосрочные прогнозы указывают на продолжение периода стагнации из-за высоких ставок, но долгосрочная перспектива остается позитивной благодаря фундаментальному дефициту жилья и стабильному спросу со стороны репатриантов. Для потенциальных покупателей, особенно иностранных граждан, это означает, что сейчас может быть благоприятное время для сделки, поскольку рынок предоставляет больше возможностей для переговоров о цене, но требует тщательного анализа финансовых условий и понимания долгосрочных тенденций.

Рекомендации для потенциальных покупателей

На основе проведенного анализа можно сформулировать ряд ключевых рекомендаций для потенциальных покупателей, в частности для иностранных граждан, рассматривающих возможность приобретения недвижимости в Израиле в 2024-2025 годах. Текущая рыночная ситуация представляет собой уникальное сочетание высоких цен, но также и благоприятных условий для переговоров, что требует от покупателя взвешенного и стратегического подхода.

Во-первых, следует тщательно проанализировать выбор города и района. Из-за общего спада на рынке наиболее разумным решением может стать рассмотрение не только столичных Тель-Авива и Иерусалима, но и других регионов с более доступными ценами и потенциально более стабильной динамикой. Города вроде Хайфа демонстрируют устойчивый рост цен даже в условиях общего спада, что говорит о прочности их спроса . Ашкелон и Беэр-Шева представляют собой нишу с самым быстрым ростом цен за последние годы, что указывает на высокий инвестиционный потенциал . Для тех, кто рассматривает покупку как вариант для жизни, а не только как инвестицию, такие города могут предложить лучшее соотношение цены и качества жизни.

Во-вторых, необходимо иметь реалистичные ожидания относительно цен. Рынок находится в фазе «покупателя», что дает возможность для переговоров и получения скидок . Однако нельзя забывать о фундаментальном дефиците жилья в стране, который в долгосрочной перспективе будет поддерживать цены . Важно не ориентироваться только на самые низкие цены, а искать качественный объект в хорошем районе. Следует учитывать, что максимальное ипотечное финансирование для иностранцев ограничено 50% от стоимости, что означает наличие значительного первоначального взноса .

В-третьих, юридическое и финансовое сопровождение является абсолютно обязательным. Нанимайте опытного израильского адвоката на всех этапах сделки, начиная с due diligence и заканчивая регистрацией в «Табу» . Это защитит ваши права и поможет избежать юридических ловушек. При финансировании учитывайте, что процентные ставки по ипотеке высоки (4-5%) и ежемесячные платежи составляют значительную часть среднего дохода семьи (около 40%) . Планируйте свой бюджет с учетом всех ежемесячных обязательств: ипотеки, арноны, ваад байт и потенциального налога на доход от аренды .

В-четвертых, используйте все доступные льготы, особенно если вы являетесь репатриантом. Значительные налоговые преимущества при покупке первой квартиры могут сделать ее приобретение на порядок выгоднее для вас по сравнению с другими покупателями . Уточняйте информацию о программах поддержки, таких как «Квартира по скидке» для льготников или льготы для репатриантов, которые предоставляются в течение 7 лет после переезда .

Наконец, будьте готовы к дистанционной работе. Возможность использовать VR-туры и видеозвонки для просмотра объектов и даже оформлять доверенность для совершения сделки за границей значительно упрощает процесс для тех, кто не проживает в Израиле постоянно . Однако важно помнить, что для некоторых процедур, таких как подписание контракта и регистрация, все равно потребуется личное присутствие или надлежаще оформленная доверенность.

В заключение, израильский рынок недвижимости в 2024-2025 годах предлагает сложный, но не лишенный возможностей ландшафт. Спад цен и спроса создает уникальные условия для покупателей, особенно для тех, кто готов к тщательному анализу, обладает финансовой подготовкой и использует все доступные льготы. Стратегический подход, сфокусированный на долгосрочных перспективах и выборе правильного региона, может привести к успешной покупке качественного жилья в одной из самых динамичных и развивающихся стран мир