Покупка недвижимости в Израиле: пошаговое руководство для репатриантов (2025)

Вы переживаете из‑за цен, бюрократии и языка — это нормально, а этот гид поможет пройти весь путь от «ищу» до ключей без ошибок и лишних переплат, опираясь на актуальные правила 2025 года и льготы для оле хадашим.

Короткий ответ: для первой квартиры ориентируйтесь на ипотеку до 75% LTV, предварительное одобрение банка, проверку объекта юристом, расчёт налога на покупку (мас рехиша) по актуальным ставкам и учёт комиссий риелтора и адвоката; у новых репатриантов есть особые налоговые и ипотечные льготы.

TL;DR

• Начните с бюджета: получите предварительное одобрение ипотеки (Ишур Икрони) и проверьте, что платеж не превышает ~30–40% дохода.

• Рассматривайте LTV: для первой квартиры обычно до 75% финансирования, а для инвестиций/нерезидентов — около 50%.

• Учитывайте налог на покупку (мас рехиша): для «единственного жилья» действуют прогрессивные 0–10%, а для инвестквартир — 8–10% с 2025 года.

• Проверьте льготы оле хадаш: классика — 0.5%/5% по регуляции 12, а с 15.08.2024 введены обновлённые «олим»-скобки, стартующие с 0% при условиях.

• Учтите расходы: адвокат ~0.5–0.7% + НДС, риелтор ~2% + НДС, оценка ~₪4,500, госпошлины до ₪1,500.

• Обязательно юрпроверка: статус в Табу/РМИ, обременения, соответствие площади и права пользования.

• Район выбирайте по школе/транспорту/комьюнити, не замыкайтесь только в «русском» кластерe — балансируйте интеграцию и поддержку.

Кому и когда это пригодится

Материал для новых и недавних репатриантов, которые планируют покупку первой квартиры в Израиле и хотят понимать бюджет, налоговые ставки, ипотечные опции и типовые шаги сделки.
Особенно полезно семьям с детьми и тем, кто рассматривает льготы «олим» и повышенные LTV в рамках госпрограмм, а также тем, кто сомневается между самостоятельным поиском и работой через агентство.
Частые ожидания: «сейчас возьмём 90% ипотеки и въедем», а реальность — сначала Ишур Икрони, затем объект и юрист, и только потом выдача кредита с учётом ограничений по платежу и оценке банка.

Пошаговый план

1. Предодобрение и бюджет

   • Получите предварительное одобрение ипотеки (Ишур Икрони) на 2–3 месяца, собрав базовый пакет: теудат зеут/оле, справки о доходах/выписки, и проверьте лимит платежа ~30–40% от дохода.

   • Оцените LTV: первая покупка — обычно до 75%, инвест/нерезидент — около 50%; некоторые программы дают больше, но требуют допусловий.
     Мини‑чек‑лист:

   • Паспорт/Теудат Зеут/Теудат Оле, справки о доходах за 3 мес., выписки по счетам, кредитная история.

   • Страхование жизни и объекта — обязательное условие при выдаче ипотеки.
     Что сделать завтра утром: запросите Ишур Икрони в 2–3 банках и зафиксируйте диапазон платежа и сумму кредита.

2. Поиск и проверка объекта

   • Ищите самостоятельно или через риелтора: агент ускоряет доступ к предложениям и переговорам, но возьмёт ~2% + НДС, тогда как самопоиск требует больше времени и знаний.

   • Подключите адвоката до подписания: он проверит Табу/РМИ, обременения, соответствие площадей, долей и составит договор.
     Мини‑чек‑лист:

   • Актуальная выписка из Табу/РМИ, справки об отсутствии долгов/арестов, сверка прав фактических пользователей.

   • Сертифицированная оценка для банка (~₪4,500 + НДС).
     Что сделать завтра утром: составьте короткий шорт‑лист районов и домов, запросите документы у продавца и пришлите их юристу.

3. Договор, деньги, ипотека

   • Не подписывайте «памятку договорённостей» без юриста; переходите сразу к полноценному договору купли‑продажи с графиком платежей и условиями.

   • После одобрения и оценки банк выдаёт кредит в дату, согласованную с юристом и продавцом; параллельно оформляются страховки и залоги.
     Мини‑чек‑лист:

   • Договор, график платежей, обеспечение (залог/арест в пользу банка), страховки жизни и имущества.

   • Налог на покупку (расчёт и уплата), госпошлины на регистрацию.
     Что сделать завтра утром: согласуйте у юриста финальные условия договора и календарь платежей, проверьте готовность банка к выдаче.

4. Регистрация права (финал сделки)

   • Юрист подаёт документы в реестр (Табу/РМИ/Минхаль), вы получаете подтверждение записи права собственности и ключи.

   • Дальше — платежи по ипотеке, арнона и ежемесячные расходы дома/управляющей компании.
     Мини‑чек‑лист:

   • Квитанции: налог на покупку, госпошлины, договор/акт, подтверждение залога и права.
     Что сделать завтра утром: соберите папку «сделка завершена» с копиями всех квитанций и выписок, зафиксируйте дату перехода коммуналки.

Сколько это стоит

Каждый бюджет считайте с запасом на ремонт, технику и возможные доработки, чтобы не выйти за пределы одобренного банком платежа и LTV.

Документы и бюрократия

• Ипотека: Теудат Зеут/Оле, справки о доходах за 3 месяца, выписки по счетам, налоговая отчётность для ИП, страховка жизни и имущества, Ишур Икрони.

• Объект: выписка Табу/РМИ, подтверждения отсутствия обременений/задолженностей, отчёт оценщика, справки дома/управляющей компании.

• Регистрация: договор, квитанции по мас рехиша, госпошлины, документы на залог банка, подача в реестр до внесения записи права.

Краткие практические советы

• Получите два‑три Ишура Икрони, чтобы сравнить ставки и условия до выбора объекта.

• Привлекайте адвоката до любых подписей и задатков — это экономит сотни тысяч на рисках.

• Сверяйте налоговые сценарии: «обычные скобки» vs «олим»-льгота — иногда обычные ставки выгоднее с учётом сумм и порогов.

• Не завышайте бюджет: банк ориентируется на меньшую из величин «цена сделки / оценка», что влияет на реальный LTV.

• Смотрите район в будни/выходные и в часы пик, оценивайте дорогу до работы/садика/школы.

Частые ошибки и как их избежать

• Подписывать «памятку договорённостей» без юриста → Сначала юрпроверка и полноценный договор.

• Считать платеж «по ощущениям» → Привяжите его к лимиту 30–40% от дохода, иначе банк может отказать.

• Переоценивать LTV → Для первой покупки — до 75%, инвест/нерезидент — около 50%.

• Игнорировать налоговые пороги → Рассчитывайте мас рехиша заранее с учётом «заморозки» скобок с 2025 года.

• Откладывать страховки → Без полисов банк не выдаст кредит в день сделки.

FAQ (8 вопросов)

• Сколько в Израиле дают ипотеки под первую квартиру?
  Обычно до 75% от цены/оценки, при этом банк проверит лимит платежа и устойчивость дохода.

• Какая ставка налога на покупку для единственного жилья?
  Прогрессивные скобки: от 0% на нижнюю часть цены до 10% на верхнюю, с актуальными порогами и «заморозкой» индексации с 2025 года.

• Что с налогами для инвестквартиры в 2025?
  Сохранены 8% с первого шекеля до ₪6,055,070 и 10% выше до 31.12.2026 по продлённому временному порядку.

• Есть ли льготы оле хадаш при покупке?
  Да: классически 0.5%/5% при соблюдении условий, плюс обновление с 15.08.2024 со стартом от 0% в нижнем диапазоне и ограничениями по цене и статусу «единственного».

• Сколько стоят услуги юриста и риелтора?
  Адвокат обычно ~0.5–0.7% + НДС; риелтор ~2% + НДС, но иногда платит продавец или стороны делят комиссию.

• Нужен ли оценщик и сколько это стоит?
  Да, банк требует оценку залога; средняя цена ~₪4,500 + НДС.

• Сколько действует Ишур Икрони?
  В среднем 2–3 месяца, это «коридор» для выбора объекта и подписания договора.

• Что оплачивается в день сделки, кроме цены квартиры?
  Мас рехиша, госпошлины за регистрацию, страховки, услуги юриста/оценщика и, при наличии, комиссия риелтора.

Глоссарий

• Машканта — mashkanta — ипотека — банковский кредит под залог жилья с требованиями к платежу и страховкам.

• Ишур Икрони — ishur ikroni — предварительное одобрение — письмо банка с суммой и сроком действия.

• Мас рехиша — mas rechisha — налог на покупку — разовый налог при смене права собственности.

• Табу — tabu — земельный реестр — государственный реестр прав на недвижимость.

• РМИ/Минхаль — RMI — Израильское земельное управление — права на госземлю, альтернативно Табу.

• LTV — loan-to-value — доля кредита — отношение кредита к стоимости объекта.

• Арнона — arnona — муниципальный налог — ежегодный/помесячный платёж за недвижимость.

• Оле хадаш — oleh chadash — новый репатриант — статус, дающий право на льготы.

• Оценка — appraisal — оценочный отчёт — документ сертифицированного оценщика для банка.

• Залог — mortgage lien — обременение — обеспечение прав банка на объект до погашения.

Итоги и следующий шаг

Покупка первой квартиры в Израиле — это последовательность шагов: предодобрение, поиск и юрпроверка, договор, налог и регистрация, причём у репатриантов есть важные налоговые и ипотечные льготы, которые стоит рассчитать заранее.
Сделайте следующий шаг: пройдите чек‑лист документов, посчитайте мас рехиша по двум сценариям («обычный» vs «олим») и запросите Ишур Икрони минимум в двух банках.

Внутренняя навигация

• Гид по машканте для репатриантов: ставки, LTV и документы (/finance/mortgage-israel).

• Мас рехиша: как считать налог и когда выгодна льгота оле (/taxes/purchase-tax).

• Чек‑лист сделки: юрист, договор, регистрация, ошибки и лайфхаки (/real-estate/deal-checklist).

• Как выбрать район: инфраструктура, школы, транспорт, цены (/cities/how-to-choose-area).

• Риелтор и оценщик: за что платите и как экономить без риска (/real-estate/agents-and-appraisal)